物流倉庫移転マニュアル①|貸し倉庫移転計画の事前準備編

物流倉庫の移転を考えはじめた方向けに、賃貸倉庫(貸し倉庫)への移転計画を立てるためのポイントなど、4回に分けてお伝えします。第1回目では、貸倉庫を探しはじめるタイミングや倉庫調査について、ご紹介いたします。

倉庫を探しはじめるタイミング

物流拠点の移転先を探しはじめるタイミングとしては、遅くとも退去予定日の半年前には動かれることをおすすめいたします。希望する条件と倉庫の貸し出し条件が一致しない場合は、交渉に時間がかかる可能性があります。万が一、交渉がまとまらなかった場合、限られた期間内に新たな候補物件を見つけなければならず、賃貸条件の交渉を行う余裕がなくなるリスクがあるためです。

移転計画の準備として、まずは現在の倉庫の使用状況を把握し、移転の目的を明確化することからおすすめいたします。

事前準備①|現在の倉庫の使用状況や契約内容の把握

以下の一覧をもとに、現在ご使用されている倉庫の状況や契約内容を確認し、移転にかかるコストや移転時期などを事前に把握しましょう。

■現在の使用状況を把握

・現在の使用面積(倉庫使用面積、事務所や休憩所の面積、駐車場の有無)
・倉庫の照明度、空調、wi-fiなどの庫内環境
・倉庫内造作物の有無
・使用しているトラックの車種、サイズ
・マテハン機器の保有状況
・庫内導線
・取引先のアクセス、周辺環境
・法令や取得免許の確認
・物量

現在の契約形態を把握

賃貸借契約書に記載されている内容を確認

普通借家契約定期借家契約なのか確認
解約期間の確認(期間内の中途解約を検討している場合が中途解約不可のこともあるので、移転希望時期に解約が可能か確認)
・解約予告期間(何か月前に解約希望を通知するか確認。一般的には賃貸借期間満了の1年前から6か月前までの間)
・原状回復(どのように原状回復を進めるのか手順を確認)
・敷金/保証金(返還時期はいつになるか、償却の有無の確認)

事前準備②|移転目的の明確化、条件の優先順位を設定する

例えば、施設のグレードアップを目的としている場合とコスト低減を目的としている場合では、倉庫探しの条件が異なります。

さらに、物量による縮小か拡大、従業員の通勤時間短縮を目的としている場合や、運送業の許可や倉庫業の登録を目的としている場合も、それぞれの許可や登録基準に合った倉庫物件を探す必要があります。

倉庫を移転する目的は多岐にわたるため、まずは移転目的の明確にし、条件の優先順位の明確を定めることをおすすめいたします。

【優先順位をつける条件】

立地配送効率、交通、周辺の環境、人員確保など
面積必要な面積
設備必要不可欠な設備など
時期事業計画との整合性や現在の倉庫の解約時期との調整など
予算賃料コスト、原状回復費などの移転コスト、ランニングコスト(維持費用)など
許可・免許必要不可欠な認可・免許

運送業の営業所

一般貨物自動車運送事業の許可を得るためには、要件に適していなければいけません。

営業所の使用権原、農地法、都市計画法、建築基準法に抵触しないこと。規模が適切なこと。最低車両台数、事業用自動車、車庫、休憩・睡眠施設、運行管理体制、資金計画、法令遵守、などがあります。

その中でも、物件探しでは使用権原と農地法、都市計画法、建築基準法が重要となります。賃貸の契約期間や土地の地目、建物を建設していい土地なのか、建築確認がされているか、などの確認要件があります。

弊社では、お客様からご相談をいただいた際、法令に適合する物件かどうかを調査し、その上で最適な物件をご提案いたしております。

■運送業や倉庫業許可・登録のためのポイントは物流移転マニュアル④倉庫移転の倉庫移転後の各種許可・登録と届出をご参照ください。

倉庫業(営業倉庫)

倉庫業の登録を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。営業倉庫でも、一類~三類倉庫、冷蔵倉庫と種類があり、登録を受ける種類によって必要な書類は変わってきます。

建物に関する要件として、農地法、都市計画法、建築基準法、施設設備基準などの関連法令に適合していることが重要です。倉庫業の登録を検討されている場合は、まずは運輸局にご相談いただくことをおすすめいたします。

弊社では、営業倉庫をお探しのお客様からご相談いただいた際には、既存の営業倉庫をご紹介をさせていただいております。

■運送業や倉庫業許可・登録のためのポイントは物流移転マニュアル④倉庫移転の倉庫移転後の各種許可・登録と届出をご参照ください。

事前準備③|移転を検討しているエリアの倉庫調査

倉庫は物件数が少ないこともあり、希望条件にマッチした倉庫を見つけるためには時間がかかります。移転を計画しているエリアの倉庫状況を調査することで、希望条件や目的にあった倉庫を見つけるために、どのくらいの期間がかかりそうか把握することができます。物流不動産会社や倉庫検索サイトを利用するのも一つの方法です。

希望エリアに倉庫物件があるか確認

貸し倉庫検索サイトを利用すると現在募集のある空き倉庫が確認できます。

希望の倉庫タイプの把握

平屋倉庫、冷凍冷蔵設備、空調やクレーン、BOX型、ランプ式など

空室率や賃料相場の把握

空室率や賃料相場などは、物流不動産会社にご相談すると教えていただけると思います。

代替エリアの検討

希望エリアの倉庫が難しい場合や候補物件での交渉がまとまらなかった時などのために、代替できるエリアも検討します。

「倉庫移転時期が差し迫っているが倉庫が見つからない。」「賃貸交渉がまとまらない。」など、倉庫探しでお困りの場合は、ASSORTにご相談ください。ご相談は無料です。弊社が紹介した物件でご成約された場合は手数料を頂戴します。

\まずは、相談してみる/

まとめ

事前に目的や条件を決めておくことで、倉庫を探しはじめる際に効率的に探すことができます。次回は、候補物件探しの際に役立つ、倉庫の物件チェックポイントについてご紹介します。

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